de l’Achat d’un bien en construction en Israel

1. Réputation du kablan tu Vérifieras
” Une bonne réputation est préférable à un bon parfum” (Kohelet).
La réputation du Kablan (promoteur immobilier) est fondamentale. Aujourd’hui chaque Hevrat kablanout a sa propre ”cote de réputation” sur le marche immobilier.

Conseil : Il est prudent de se renseigner sur les projets immobiliers qui sont à l’actif du Kablan et surtout sur les impressions de ses clients.

2. D’un Kablan inscrit, Uniquement tu achèteras
Tout Kablan est en principe inscrit sur la liste des kablanim. Ceci permet de contrôler les kablanim et leur adresse – personnelles- en cas de défaillance de leur part.

3. Prix de revient total tu Calculeras
Il y a lieu de calculer quel sera le prix de revient réel de la maison, c’est-à-dire compris, y compris les frais juridiques, les frais exiges par le kablan, les impôts (droits d’enregistrements – Mas Rekhicha ) .

Conseil : Il vaut mieux acheter en début de projet car les prix sont moins élevés. Par ailleurs, il est plus aisé de la part du kablan d’ajouter des éléments dans le projet plutôt que de consentir une ristourne sur le prix de la maison.

4. Plan d’urbanisme tu Vérifieras
Il y aura lieu de vérifier les infra structures prévues et si, une fois le projet achevé l’environnement sera adaptée aux besoins. Pour ce faire, il est possible de consulter le plan d’urbanisme (TABA – Tohnit Binian Arim) auprès de la municipalité.

5. Avocat tu Prendras

Il est bien entendu deconseille d’être représente par l’avocat du kablan.

De même, il faut eviter a tout prix de signer sans son avocat, compromis (Zikhron Devarim) ou même simple réservation car ces documents sont exécutoires et assortis généralement d’une clause pénale.

6. Statut du terrain, ton avocat vérifiera

– Le terrain est prive : Dans ce cas il faudra lever un extrait du cadastre (Nessah Tabo) ceci, en vue de vérifier l’état juridique du terrain.(hypothèques, saisie-arrêt et autres détails tels que servitudes administratives…) mais surtout pour s’assurer qu’une mention d’avertissement (Earat Azhara) est inscrite au nom du Kablan.

– La maison est construite sur un terrain public. A chaque vente du bien, son propriétaire devra payer des droits de cession (dme haskama) à l’Etat, excepte si le Kablan a paye d’avance cet impôt appele en hébreu hivoun. Tout ceci se verifie au Minhal ( Office de gestion des terrains publics) en commandant l’attestation des droits.
– Il y aura lieu de questionner le kablan si le permis de construire a déjà été octroyé par la municipalité.
En outre si l’achat ser afinace par un pret hypothecairedans ce cas il faudra demander le mikhtav ahraga
attestation de l’avocat du kablan selon laquelle celle-ci sera disposee a “liberer” le bien du cadre de la servitude generale surle projet et ce, afin que la banque de l’acheteur puisse inscrire son hypotheque sur le bien.

7. Garanties tu Exigeras !

Ils existent trois sortes de garanties prévues par la Loi (Hok Meher Dirot) :

A – la garantie bancaire : c’est la garantie que la kablan prend vis-à-vis de la banque – qui finance le projet de telle sorte, qu’en cas d’impossibilité de la part du Kablan de poursuivre le projet, la banque se verra oblige, soit à rembourser les fonds avances par l’acheteur, soit à achever le projet par l’intermédiaire d’un autre kablan.

B – la Mention d’avertissement – Hearat Hazhara. C’est la mention qui doit être inscrite au cadastre et qui a pour but d’avertir le public concernant toute transaction faites sur le bien
Conseil : Il faut s’assurer que la construction est achevée car, la Hearat Hazhara, a la différence de la garantie bancaire, en cas de défaillance du constructeur, ne garantie pas l’achèvement des constructions et le remboursement des sommes payées .

C – un contrat d’assurance privée :Verifier si les prime ont ete acquitees et si l’acheteur peut etre directeur le beneficiaire par le biai de la subrogation legale ( Hok hamakhaat zkhoyot) ou l’effet de la stipulation pour autrui.

8. Echéancier tu fixeras.
Bien qu’en principe les paiements se font au fur et à mesure de l’avancement des travaux selon la loi, stricto sensu, du moment que le kablan fourni la garantie bancaire après chaque paiement (de 15% minimum), les parties au contrat peuvent fixer un échéancier et s’y tenir, indépendamment de l’avancement des travaux.

9. Documents essentiels au contrat, tu annexeras
Il faudra veiller à ce que le kablan joigne au contrat de vente les documents essentiels :

– les plans de la maison (Tohniot) tels qu’ils ont été présentés le jour de la vente.
– le relevé technique détaillé (Mifrat Tekhni ) que le kablan a l’obligation de joindre au contrat de vente

Conseil : ne pas oublier de faire signer le kablan sur tous les documents essentiels précités annexes au contrat, y compris le devis concernant d’éventuelles modifications.

10. Etats des lieux tu feras,

Une fois l’appartement achevé, un état des lieux doit être réalisé en présence des protagonistes, kablan -ou son représentant- et acheteurs, Ce sera l’occasion de faire noter au protocole de manière contradictoire les réserves. En tout etat de cause, la legislation israelienne en la matiere protege assez bien l’acheteur.

Alexandre BENEZRA and Co
Avocats et Notaires en Israël
Immobilier – Successions – Divorces – Contentieux

8 Rue Ha Rav KOOK Immeuble Ashdar 4 em et. Jerusalem
Tel : 972-2-6249980 – contact@maitre-benezra.com
www.maitre-benezra.com